3,5 ha à aménager au coeur du bourg

Il existe au sud du bourg, dans le secteur situé entre la rue de Molène et la rue du Créac’h, dans un quartier déjà urbanisé et consacré à l'habitation, une vaste zone foncière non bâtie, répartie entre de très nombreux propriétaires, d'une superficie de 3,5 hectares environ. Ce terrain est classé en zone 2AU du Plan local d’Urbanisme, c’est-à-dire « à urbaniser » à plus ou moins long terme et sous réserve d’un aménagement global et cohérent de l’ensemble qui doit être validé par une révision partielle du PLU.

Un nombre conséquent de propriétaires souhaite vendre leurs parcelles et certains ont même déjà traité avec un aménageur.

La zone d'aménagement concerté (ZAC) est un des outils de politique de maîtrise publique du foncier. C’est une opération publique d'aménagement qui permet à une collectivité publique d'engager une opération importante, complète et cohérente d'aménagement de l'espace urbain. Son initiative relève exclusivement des personnes morales de droit public.

L’un des intérêts de ce montage opérationnel est la possibilité pour la collectivité de décider de la création d'une ZAC, sans nécessairement disposer de la maîtrise foncière des terrains pressentis pour cette réalisation.

Contexte

LAMPAUL-PLOUARZEL qui vient d'adopter un PLU en 2014 s'est donné comme objectif 12-15 constructions/an. Le SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) du Pays de Brest fixe d’ailleurs une production de logements neufs de 300 logements par an sur la CCPI.

Les diverses lois d'aménagement votées depuis l’année 2000 (Loi Solidarité et de renouvellement Urbain/SRU, loi Urbanisme et Habitat, loi Engagement National pour le Logement, loi Engagement National pour l'Environnement dite Grenelle Il, et enfin loi pour l'Amélioration du Logement et un Urbanisme rénové/ALUR) ont toutes pour objectif une maîtrise de l'étalement urbain et donc une utilisation prioritaire du foncier disponible en zone urbaine.

Le logement représente un coût croissant dans le budget des ménages (+ 80 % depuis 1965). La maîtrise du foncier permet donc d'éviter des prix de sortie trop élevés pour les logements. L'urbanisme est une affaire de long terme qui nécessite une maîtrise du foncier, une politique foncière au service d'un projet de territoire.

C’est dans ce contexte que l’équipe municipale a décidé de créer une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté). Consulter ici la délibération du conseil municipal du 06 novembre 2014 qui lance le projet. et crée la ZAC.

 

Objectifs poursuivis

En envisageant la création d'une ZAC, la commune de LAMPAUL-PLOUARZEL exprime sa volonté de mettre en œuvre à la fois un projet urbain et une politique de l’habitat volontariste, à prix maîtrisés, destinée en grande partie à des jeunes ménages désireux de s'installer et ou de se fixer sur la commune. Plusieurs objectifs sont donc poursuivis :

Imaginer et construire un nouveau quartier durable :

  • Promouvoir de nouvelles formes urbaines et avoir une vraie mixité,

  • Rechercher l’innovation architecturale et environnementale : logements bioclimatiques,

  • Construire un quartier HQV (à Haute Qualité de Vie) favorisant les déplacements doux et une forte qualité de l'espace public,

  • Poursuivre un développement urbain cohérent et maîtrisé.

 

Répondre à la demande de logements en développant la mixité :

  • Mixité sociale: logements locatifs (sociaux ou privés} et logements en accession à la propriété.

  • Mixité générationnelle: jeunes, familles, seniors.

  • Mixité urbaine.

Définir la densité moyenne des nouvelles constructions et la promotion de nouvelles formes urbaines dans le respect d'un habitat durable, dans une perspective de maîtrise de l'étalement urbain.

Voir ici la présentation de la ZAC par le cabinet URBATEAM.

1ère étape : 2014-2015 : réalisation d’une étude préalable et phase de concertation

La réalisation d'études préalables nécessaires à la définition des caractéristiques de l'opération, constitue la première étape à l'élaboration du projet d'aménagement.

Ces études préalables ont pour finalité de permettre à la commune de formuler un jugement sur l'opportunité, la localisation et le contenu du principe de l'opération et de définir les principales exigences qualitatives et quantitatives auxquelles l'opération devra satisfaire.

Il s'agit donc pour la commune, préalablement à toute autre décision ultérieure du conseil municipal, de s'assurer de la faisabilité de l'opération, sur les aspects techniques, économiques et également juridiques.

Au regard des objectifs poursuivis, les études préalables porteront notamment sur la détermination du programme d'aménagement, la délimitation du site, la faisabilité technique et économique, l'insertion dans l'environnement.

Cette étude a été confiée au cabinet QUEAU de St Renan et s’est déroulée en 2015. A cette occasion, et en application de l'article L 300-2 du code de l'urbanisme, la création d'une zone d'aménagement concerté a fait l'objet d'une concertation, pendant toute la durée de l’élaboration du projet, avec les habitants.

Les modalités de la concertation ont été les suivantes :

  • Mise à disposition du public en mairie, d'un document de présentation et d'un registre sur lequel le public pourra consigner ses remarques et suggestions,

  • Publication dans le journal municipal ainsi que sur le site internet de la commune, d'un article informant le public de cette mise à disposition, pendant toute la durée de la concertation,

  • Une réunion publique s’est tenue en mairie le

La procédure relative à la zone d'aménagement concerté prévoit deux phases (une phase de création, suivie d'une phase de réalisation), au cours desquelles le conseil municipal sera appelé à prendre des décisions successives.

S'agissant de la phase de création, avant de prendre une position quant à l'approbation du projet à l'achèvement des études préalables, le conseil municipal aura notamment à délibérer sur le bilan de la concertation.  Consulter ici la délibération du conseil municipal en date du 09 novembre 2015 qui approuve la ZAC.

 

2ème étape : 2016 : choix de l’opérateur et début de la phase de réalisation

Après ces phases de réflexion, d’études et de concertation, le conseil municipal a retenu, dans le cadre d’une procédure de consultation, un opérateur pour l’accompagner dans la phase opérationnelle de réalisation de la ZAC. Il s’agit du groupe NEXITY. Consulter ici la délibération du conseil municipal du 25 février 2016 qui désigne NEXITY comme opérateur aménager la ZAC.

Depuis, le comité de pilotage se réunit régulièrement. Le cabinet URBATEAM de St Renan qui travaille sur le projet pour le compte de Nexity a présenté aux élus des esquisses de projet. La surface des lots varie de 380 à 950 m2. La moyenne sera de 550m2 environ.

Début 2017, les esquisses deviendront un plan de masse.

 

3ème étape: 2017: finalisation du plan global d'aménagement.

Lors d'une réunion récente en mairie (décembre 2016), l'opérateur NEXITY, accompagné de l'équipe du cabinet d'aménagement paysagé URBATEAM de St Renan ont présenté aux élus, les plans de l'aménagement de la zone d'habitat.
Consultez ici le document. Par ailleurs, et parallèlement les discussions avec les différents propriétaires se poursuivent. Enfin, il est à noter qu'une modification du PLU devra être engagée dès le premier semestre de cette année pour permettre la constructibilité de la zone, classée actuellement en 2AU.